首付、利率下調，限購未取消，北京樓市政策還有優化空間嗎？
發布時間：2024-06-27 16:09:54
6月26日，北京市住建委、人民銀行北京市分行、金融監管總局北京監管局、北京住房公積金管理中心四部門聯合發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，首套房貸最低首付比例調整至20%，利率最低調整為3.5%，并自6月27日起實施。
此次北京樓市松綁政策最引人關注的要屬首付比例和貸款利率的下調。《通知》明確，北京首套、二套房（五環外和五環內）的首付比例最低分別降至20%、30%和35%；首套房貸款利率大幅降至3.5%，二套房五環內降至3.9%、五環外降至3.7%。
首付方面，購房門檻明顯降低。首套首付比例下降10個百分點，二套普遍下降10至15個百分點。易居研究院研究總監嚴躍進指出，此前北京首套房，對城六區（東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區）和非城六區都落實了3成首付的政策，此次繼續降低，對于降低購房成本有非常明顯的作用，也說明降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具。
按照總價500萬元的新房計算，過去北京購買首套房的首付款需要150萬元，而現在最低首付變為100萬元，直接減少了50萬元。“這具有非常好的導向，減負效應也有助于進一步提振購房需求。”嚴躍進說。
利率方面，此次政策主要針對首套房貸款利率。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，跟調整前相比，首套房貸款利率下降了45至55個基點，二套房貸款利率普遍下降了65至80個基點，下降幅度較大，對購房需求釋放將產生較大帶動。調整后，北京執行的首套和二套房貸款利率與上海基本一致。
也就是說，對于一套五環內城六區住宅而言，按照貸款500萬元、還款期限為25年計算，二套房利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。
《通知》還明確，支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。
“目的是為降低多子女家庭購房門檻和成本，通過住房政策支持生育和養育。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成員增加（含父母），購買二套有客觀性，購買第二套住房仍屬于剛需，執行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，兼有降門檻和降成本效果。
此次北京樓市新政主要從降門檻、降成本著手，貫徹“517”樓市新政去庫存、激活需求思路。李宇嘉認為，每一輪政策紓困都會帶動需求釋放。此次北京樓市新政，對于年輕人、新市民的購買有較大的促進作用。北京機關國企事業單位比較多，公積金新政帶動的需求比較明顯。特別是公積金額度提升，對于很多工薪階層來講帶動效應比較強。
陳文靜表示，4月8日，北京住房公積金管理中心官網已發布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發展的實施辦法（征求意見稿）》，結合本次相關政策正式落地，對于購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持，公積金最高貸款額度可達160萬元。
從市場表現來看，陳文靜分析，“5.17”樓市新政落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進落地相關舉措，新房、二手房市場活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯，北京購房情緒亦出現回升。短期來看，此次北京樓市新政發布后，北京房地產市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。
政策仍有優化空間
“靴子”終于落地，北京購房者觀望情緒有所緩和。但陳文靜指出，本次北京限購政策尚未做調整，未來仍有優化空間和預期。
李宇嘉分析指出，北京出臺政策最晚，主要原因在于北京地位的特殊性，即在房地產調控上的城市能級最高。在限購政策調整上，更要考慮房住不炒和新發展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激需求，這有舊模式依賴的痕跡。因此，北京此次盡管調整了政策，但還沒有松動限購。
全國范圍來看，房地產行業的形勢依然嚴峻。華泰資產首席經濟學家王軍在6月舉行的CMF宏觀經濟月度數據分析會上表示，雖然政策面已經釋放出非常強烈的促進房地產企穩見底的積極信號，但投資、銷售與融資等各項指標顯示，房地產業的困境還沒有明顯改變，地產行業尚未擺脫對整體經濟拖累的狀態。
為刺激需求、盤活存量，今年5月17日，包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率等多項支持房地產政策密集發布。同日，央行也宣布擬設立保障性住房再貸款，規模為3000億元，用以支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
高盛首席中國經濟學家閃輝認為在前述分析會上指出，“517”樓市新政的思路是正確的，即不再增加供給，推動去庫存，支持需求端，讓供求關系達到新平衡。“但政府的支持力度還不夠。”閃輝測算，如果想要把一二線城市去庫存至正常水平，可能需要3萬億元量級的政府資金支持，但在“517樓市新政”里，央行再貸款只有3000億元。
對于進一步拉動地產行業走出泥潭，王軍認為還有一點需要引起重視，即應該逐步降低目前所有存量住房的貸款利率，因為這不僅對去庫存有幫助，而且對于減輕居民的房貸負擔，推動消費擴張都有重要意義。
嚴躍進認為，降低存量房貸款利率需要銀行讓利，并承擔一定的金融風險。“至少三季度不會有，四季度需要結合當時的經濟形勢和還貸能力進行考慮。”
談及未來政策的優化空間，李宇嘉認為，從利率水平最低3.5%出發，二套3.7%和3.9%的利率水平仍有下降的空間。
嚴躍進告訴《中國報道》記者，現在的政策更多是對過去過嚴政策的終結和調整，還未進入新的刺激周期，刺激性的政策還是偏少。進一步地刺激，很重要的方向需要瞄準二手房，盤活二手房。他認為，二手房也可以納入保障房體系，提供給住房的困難群體等，進一步挖掘潛在需求。
此外，在直接降低購房成本方面，也可以有一些創新的舉措。例如，廣東省推出“先租后買”政策、安徽蕪湖 “半購半租”賣房新方式，都是很好的嘗試。
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