粉絲給我發(fā)命題作文，想讓我寫(xiě)一下上周?chē)?guó)常會(huì)的政策，就是“ 繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策”，以及“解放思想”云云。

我真的不知道說(shuō)什么，實(shí)際上，我的確當(dāng)時(shí)寫(xiě)了一篇小文談?wù)撨@個(gè)，但后來(lái)實(shí)在是……懶得發(fā)了。我既不認(rèn)同什么“解放思想”的可能性，也不覺(jué)得“繼續(xù)研究”會(huì)有什么石破天驚，更不覺(jué)得單靠政策可以挽狂瀾于既倒……那些“探幽發(fā)微的事情咱們就少做點(diǎn)吧?？创?，最重要的，是做了什么，而不是說(shuō)了什么。相反，我認(rèn)為上周兩份文件里面的一些表述，存在令人不安的信號(hào)（希望未來(lái)是我錯(cuò)，但用腳的房產(chǎn)股已經(jīng)在印證我的擔(dān)憂）。

我認(rèn)為房屋成交量尤其是二手房成交量的變化，更有探討的價(jià)值。

比如這個(gè)端午，成交結(jié)構(gòu)延續(xù)繼續(xù)分化的特征——新房弱、二手房強(qiáng)。中指院的數(shù)據(jù)顯示：端午假期期間， 30 個(gè)代表城市新房日均銷(xiāo)售面積同比下降約 16% ，創(chuàng)過(guò)去 6 年新低，大約相當(dāng)于 2019 年同期的 58% 。而二手房成交同比則顯著增長(zhǎng)，北京下跌是因?yàn)闆](méi)落地政策（這個(gè)也繼續(xù)顯示出，政策的脈沖式作用）。

看深圳的情況，端午節(jié)新房成交同比上漲 24% ，二手房成交同比上漲 100% 。中原給的判斷是：“市場(chǎng)信心持續(xù)回暖”。

判斷是對(duì)的，比起之前，在政策的大力支持下，的確市場(chǎng)信心持續(xù)在回暖。但這只是一方面， A 面，還有 B 面。

關(guān)于上述新房、二手房的成交分化特征，我上次的文章里講的很多了《 》，這里我做一點(diǎn)修正。

不能把二手房成交量的上升，作為一個(gè)市場(chǎng)是否到底的判斷指標(biāo) 。我認(rèn)為它指標(biāo)意義有限。

成交量上升，當(dāng)然首先是正面的，上升總比下跌好。但我的意思是，如果你停留在這個(gè)圈圈里，可能得不出什么正確的判斷，進(jìn)而令你操作失誤。

二手房 VS 新房的成交分化特征，實(shí)際上從 2022 年就很明顯了，但在全國(guó)范圍內(nèi)，真正令交易者熟知，是在去年全年的數(shù)據(jù)出爐之后。

2023 年全年，全國(guó)新房（住宅）成交量大約 11 億平米， 下跌了 8% ，而二手房網(wǎng)簽成交 7.1 億平米，達(dá)到歷史峰值， 同比增長(zhǎng)了 42.6% ，其中 13 個(gè)省份二手房成交超過(guò)了新房，前所未見(jiàn)。

這個(gè)能夠說(shuō)明我們先前講的——買(mǎi)家害怕新房無(wú)法交付而轉(zhuǎn)買(mǎi)二手，以及二手房跌價(jià)更多更“自由”，但還有另一個(gè)事實(shí)，被忽視了。那便是： 全國(guó)大部分城市的二手房都在放量供應(yīng)，掛牌量從未見(jiàn)過(guò)如此之龐大 。而且，每一次刺激性的政策出臺(tái)，伴隨而來(lái)的幾乎無(wú)一例外都是，二手房掛牌量的猛增。

這些數(shù)據(jù)，你隨便到哪一個(gè)核心城市，都可以看得到。比如北上廣深杭，比如重慶、成都、鄭州等等，隨便哪一個(gè)。

去年 6 月，上海易居研究院發(fā)布了一份《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》，當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)如下： 2023 年 6 月初， 13 個(gè)重點(diǎn)城市二手房住宅掛牌量 199 萬(wàn)套，比年初 159 萬(wàn)套增長(zhǎng)了 25% 。其中，重慶、成都、上海的二手房掛牌量規(guī)模分別高達(dá) 22 萬(wàn)套、 20 萬(wàn)套和 18 萬(wàn)套。