核心內容
¡市場份額：二手房找房人數占比長期穩定在60%以上，當月占比62%，反映購房者避險情緒常態化。各能級城市占比排序為：一線城市（64%）＞二線城市（63%）＞新一線城市（62%）＞三四線城市（59%）。
¡分流壓力：5月，二手房對新房的分流壓力略有增強，當月分流壓力值為28.8%，較4月微增0.8個百分點。城市能級差異上，依然呈現出明顯的“能級越低，分流壓力越大”的特征。
¡市場重合度：整體呈周期性波動變化，但波動幅度較小，穩定在13%左右。各能級城市的重合度均有小幅增加。城市能級越低，重合度越高，三四線城市達16.5%，一線城市僅8.7%。
一、二手房對新房市場影響的核心指標
1.二手房市場找房人數占比（市場份額）
從全國數據看，5 月二手房找房人數占比略有回升，達62%，較上月微漲 1 個百分點。盡管占比變化不大，但二手房市場已穩固（長期＞60%），反映購房者避險情緒常態化。原因主要有三：其一，新房供應持續增加，市場上次新房（存量房）增多，在存量房市場無論是產品還是價格方面，購房者選擇空間更大；其二，今年一線城市核心地段雖推出不少優質項目，但價格較高，更適合有條件的品質改善型客戶，而多數首次剛需置業或普通改善型客戶，二手房或許是更合適的選擇；其三，優質教育資源是購房者的重要考量因素，尤其是優資教育資源稀缺的三四線城市，與之對應的小區備受青睞，這類房源在二手房市場也較為常見。
從各能級城市表現來看，各能級城市二手房找房人數占比較高（均超過58%），但存在系統性差異。數據顯示，各能級城市占比排序為：一線城市（64%）＞二線城市（63%）＞新一線城市（62%）＞三四線城市（59%）。其中，一線城市占比最高，三四線城市最低；二線城市占比比新一線城市高1 個百分點，且二者差距正逐漸縮小。與前期數據相比，各能級城市占比均有小幅提升。除三四線城市與上月持平外，其他能級城市均較上月上升 1 個百分點。
說明：二手房市場找房熱度占比計算公式為：二手房找房人數÷市場總找房人數，該指標用于衡量購房者對新房與二手房的關注差異，反應了二手房對新房的形式上的擠壓，占比越高表明二手房受關注程度越大，若超過50%則意味著二手房在市場中占據絕對關注優勢。
資料來源：安居客研究院【云洞察】產品數據庫
2.二手房市場分流壓力
隨著二手房找房人數占比的增加，短期內二手房對新房市場的分流也略有增強。5月，二手房市場分流壓力值為28.8%，較4月28%微增0.8個百分點，扭轉了4月二手房分流壓力變弱的趨勢。2025年2月，分流壓力達到峰值34%，恰逢春節返鄉潮，大量返鄉客短期看房，偏好“即買即住”的二手房，同時三四線城市新房交付延遲問題加劇了避險情緒。然而，2025年3月后，分流壓力快速回落，從34%降至5月的28.8%，降幅超5個百分點。主要是節后需求退潮，新房供應補位，在一定程度上緩解了二手房對其形成的分流壓力。
在城市能級差異方面，二手房的分流壓力繼續呈現出明顯的“能級越低，分流壓力越大”的特征。從均值來看，能級排序為：三四線（37%）> 二線（32%）> 新一線（28%）> 一線（22%）。一線城市分流壓力最低，這主要得益于開發商在一線城市核心地段供應優質項目，使得新房品質高且地段好，獲客能力明顯高于周邊二手房項目，例如上海的潤雲金茂府，二手房分流壓力僅10%，遠低于板塊均值30%。相比之下，三四線城市的分流壓力最高，新房供應減少，新房延期交付和郊區項目配套不足使得客戶更傾向于選擇二手房避險，2025年2月甚至達到峰值42%，即每100個新房客戶中有42人同時在關注二手房。此外，低能級城市面臨人口外流，大量“高材生”流向高能級城市，這使得一線城市購房群體趨于年輕化，他們多因改善型需求而偏好新房。高能級城市整體改善型需求旺盛，高收入群體追求居住品質升級，新房在設計上如大平層、科技住宅等，更能滿足這類需求。而二三線城市剛需購房者占比較大，二手房性價比優勢明顯。客群不同，二手房對新房產生的壓力也不同。