深圳市風(fēng)光 IC 資料圖

高頻次政策作用下，6月深圳二手房交易量再破5000套關(guān)口，并創(chuàng)近40個(gè)月新高。成交量回暖背后，“以價(jià)換量”仍在持續(xù)，且二手房在售量持續(xù)處于高位。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，從2023年下半年以來持續(xù)至今的高頻率“托市”政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回穩(wěn)，但高頻的政策投放使政策成效的時(shí)效性相比過去大為縮短，也使得購(gòu)房群體養(yǎng)成了所謂的政策會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)出臺(tái)優(yōu)化的“觀望預(yù)期”。

6月二手房交易量創(chuàng)近40個(gè)月新高

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2024年6月全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）5309套，環(huán)比增長(zhǎng)9.0%，同比增長(zhǎng)66.3%。

深房中協(xié)指出，上半年在持續(xù)不斷的樓市優(yōu)化政策加持下，深圳二手房市場(chǎng)在春節(jié)假期返工后呈現(xiàn)良好走勢(shì)，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年二手房買賣合同共計(jì)錄得26864套，較2023年下半年增長(zhǎng)23.7%，比2023年上半年增長(zhǎng)28.8%。

深房中協(xié)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月市場(chǎng)成交小于90平方米的房源占總量59.3%，較上月再次下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)前樓市的“回穩(wěn)”，主要還是依賴政策持續(xù)利好刺激下提前入市的改善型群體，剛需型群體持續(xù)處于“萎縮”狀態(tài)。

從二手房?jī)r(jià)格而言，深圳當(dāng)?shù)刂薪榉答仯?ldquo;今年以來，市場(chǎng)逐步回暖，但成交量的上升，依然是以價(jià)換量得到的結(jié)果。”

深圳樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于參考價(jià)的價(jià)格成交，較2023下半年增加了13個(gè)百分點(diǎn)。其中上半年低于參考價(jià)20%以上的房源占比達(dá)到26.45%，與2023下半年占比相比，增長(zhǎng)了150%。

價(jià)格繼續(xù)下行的背后是二手房在售量持續(xù)處于高位。

截至2024年7月1日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，深圳全市有效在售二手房源62591套，對(duì)比6月1日統(tǒng)計(jì)的60958套在售房源增加1633套，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%。從月度走勢(shì)看，在春節(jié)假期復(fù)工后，市場(chǎng)二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，當(dāng)前量較春節(jié)假期間在售量增加近1萬(wàn)套，反映年后在市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)的背景下，業(yè)主出售意愿在持續(xù)上升。

6月新房住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)46%

在高頻政策釋放下，深圳一二手市場(chǎng)仍存冷熱不均。

6月，深圳新房住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)46%，但2024年上半年數(shù)據(jù)同、環(huán)比仍呈下降態(tài)勢(shì)。

深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024年6月全市新房共成交3195套，環(huán)比增長(zhǎng)34.5%，同比下降24.3%，其中新房住宅成交2927套，環(huán)比增長(zhǎng)45.7%，同比下降4.0%。在5月深圳樓市政策的作用下，新房市場(chǎng)因交易統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)等原因，5月市場(chǎng)未有明顯起色，但隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，新房市場(chǎng)活躍度在6月得以體現(xiàn)。

但另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年新房成交14470套，較2023年下半年仍呈現(xiàn)出下降22.6%，同比2023年上半年下降37.9%的態(tài)勢(shì)。

據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)反饋，當(dāng)前深圳市二手房相對(duì)同區(qū)域同品質(zhì)的新房更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致當(dāng)前新房市場(chǎng)的吸引力相比二手房市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不明顯，甚至造成部分客群由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

高頻次政策“托市”成效明顯，但容易產(chǎn)生“脫敏”效應(yīng)

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，不難看出，2024年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回穩(wěn)，主要還是得益于從2023年下半年以來持續(xù)至今的高頻率“托市”政策，如從去年7月份開始實(shí)施“雙證合一”，8月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到年底“750豪宅線調(diào)整”，再到今年2月份放寬購(gòu)房者社保/入戶年限，4月份開展“以舊換新”，5月初“分區(qū)限購(gòu)”政策優(yōu)化，以及最新5月28日降首付比例舉措等一系列優(yōu)化政策的高頻次、高密度的投放，共同造就了2024年上半年市場(chǎng)“高光”的表現(xiàn)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提到，反觀當(dāng)前市場(chǎng)總體情況，上述的任意一個(gè)優(yōu)化舉措，要是放在過去都能帶來“王炸級(jí)”的成效。而當(dāng)前如此高頻的政策投放，基本做到了“月月有新政”，但市場(chǎng)的反應(yīng)仍可以看出政策成效的時(shí)效性相比過去大為縮短；另外，就是政策的實(shí)際惠及且能真正帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)成交的群體，依然以改善型客群為主，剛需群體里存在接續(xù)不上的問題。究其原因，除根本上房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍受制于當(dāng)前大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，還在于當(dāng)前擠牙膏式的“月月有新政”舉措，既對(duì)購(gòu)房群體養(yǎng)成了所謂的政策會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)出臺(tái)優(yōu)化的“觀望預(yù)期”，同時(shí)，因市場(chǎng)基本能猜準(zhǔn)下一階段調(diào)控政策的內(nèi)容，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策逐漸產(chǎn)生了“脫敏”效應(yīng)，難以產(chǎn)生市場(chǎng)的持續(xù)高關(guān)注度。

對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，除了市場(chǎng)已預(yù)判的優(yōu)化舉措應(yīng)出盡出外，是否考慮出臺(tái)實(shí)質(zhì)性能減少購(gòu)房群體購(gòu)房稅費(fèi)成本的政策，如契稅減免、縮短增值稅減免年限等。此外，持續(xù)縱向深化調(diào)控政策，比如徹底取消非核心區(qū)的限購(gòu)舉措，將商務(wù)公寓限售年限與住宅拉齊等，以此形成組合拳式多舉措聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。