昨天，我聽一個朋友瞎說，和我沒關(guān)系哈，朋友，瞎說。

咱們國家房地產(chǎn)現(xiàn)階段面臨至少三個惡性循環(huán)，或者說下降螺旋。

第一個，消費者行為學(xué)。

房地產(chǎn)實際價格越跌，大家越不買。

以前這螺旋只在縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)和十八線城市轉(zhuǎn)圈圈，后面開始往三四線城市吹，最后吹到了一二線城市。

曾經(jīng)還是剛需就賣非剛需就緩，但在實際價格下跌現(xiàn)狀里，剛需也開始緩一手，從而導(dǎo)致了實際價格的進一步下探，緩的就更多了。

第二個，產(chǎn)業(yè)大困局。

不買房，保交樓就難。

你不買我不買，開發(fā)商手上就沒有新的流水進來，那保交樓就是我給你保結(jié)果但不給你保時間，今年搞定算是保，100年后搞定也是在保，隨便雇傭幾個農(nóng)民工敲敲打打就叫穩(wěn)步推進中，弄得大家就更心慌，怕自己也被「保護起來」，更不買。

第三個，地方莫得錢。

開發(fā)商不脫困，地方財政就沒錢。

房地產(chǎn)對地方財政的貢獻占比是49.1%，包括了24.3%的地方政府稅收和92.2%的地方土地出讓收入，你要敢把高度依賴土地價值的方專項債和城投債算上，那更夸張。

房地產(chǎn)預(yù)期不好，地方就沒錢，地方都沒錢了，曾經(jīng)最從容愜意且極具消費能力的群體都被卡工資了，誰還敢信「好日子還在后面呢」的預(yù)期以及「你們放心買我把配套做好保證以后一路漲」的許諾，那就都不敢買房了。

沒人買房，地方財政就更沒錢，那就更沒人去吃餅，更沒人買房。

當(dāng)然，除了這三個大家一眼就能看透的下降螺旋之外，還有一個很有意思的小螺旋。

那就是，促銷力度越大，大家越懷疑真實價值。

按這年頭更火的另外一個產(chǎn)業(yè)，新能源車來舉例，就很明確。

不是價格戰(zhàn)打的厲害么，江湖上就出現(xiàn)了兩種輿論導(dǎo)向。

一種，是一些車企降價，那叫讓利消費者，那叫過了這村就沒這店，那叫光，趕快下單支持一下。

另一種，是另一些車企降價，那叫把之前的車主當(dāng)韭菜，那叫「日泥馬退錢」，那叫屎，下單的要么壞要么傻。

現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷的出政策，就是希望取得第一種的導(dǎo)向效果，我給優(yōu)惠了，你們好意思不買一套配合配合么？

不過在實際決策中，往往又是第二種導(dǎo)向占上風(fēng)。

之前以為15%就是底，都快十倍杠桿了，沒想到又來了一個7.5%，十倍說突破就突破，誰知道之后會不會再來個更生猛的，二十倍？三十倍？

結(jié)果就是，促銷力度給的越急促，變化越迅速，大家越觀望，怕自己成了「早一步就虧一堆」的大傻子。

記得以前中學(xué)讀歷史的時候，老師講到清末戊戌變法，說小皇帝太心急了，103天里面下了上百道命令。

這些命令單獨拎出來看其實問題不大，格局都是對的、方向都是準(zhǔn)的、手段都是有的。

問題就是短時間內(nèi)調(diào)整太大，弄的下面的人完全懵逼，出現(xiàn)了接到命令以后干脆不去做，反正過幾天還有新補丁的詭異心態(tài)。

那……2024年前四個月里面，中央層面的樓市政策過70項，全國各城市的調(diào)控政策過300項。

一言以蔽之，過載了，集體進入觀望期。

可惜觀望就是凍結(jié)交易，交易凍結(jié)也就意味著有賣的沒買的，亞當(dāng)斯密的供需關(guān)系決定實際價格的無情大手就來了。

期房新房咱們就不說了，就說現(xiàn)在越來越吃香的、看得見摸得著的二手房，都是掛的多賣的少。

有機構(gòu)閑得無聊，或者說頭鐵，重點監(jiān)控了14個大城市2024年前四個月的二手房情況。

交易量，同比降了19.5%，而掛牌量同比上升31.63%。

而從絕對值上，更刺激，每月新增掛牌量相當(dāng)于每月成交量的19.8倍。

往好聽了說，是不爭朝夕待價而沽，往難聽了說，就是二手房也賣不動。

促銷力度那么大還賣不動，新的舊的都賣不動，那大家很自然的會覺得，之后還會有更大力度的促銷，繼續(xù)觀望，繼續(xù)螺旋向下。

當(dāng)然，我們要正能量，要永遠熱淚盈眶。

按我那朋友的說法啊，手法還是有的。

現(xiàn)在最大的問題，是庫存。

到三月底，待售面積是7.48億平米，歷史之最。

按現(xiàn)在的銷售速度，不考慮螺旋向下，100個核心監(jiān)控城市里面有41個城市的去庫存周期過了三年。

廣東的韶關(guān)、浙江的舟山、青海的西寧，更是神勇三劍客，哪怕現(xiàn)在一平米都不修了，也分別要12年，8年和9年，才能賣完。

但別慌，2016年2月的時候，也達到過7.39億平米的高峰。

那時候也是危急存亡之秋，不過被大智慧給處理掉了。

也就是喜聞樂見的，棚改貨幣化。

直接給拆遷棚戶區(qū)居民發(fā)錢，然后讓他們?nèi)ド唐贩渴袌錾腺I房，硬是上演了一出「左腳踩右腳」的升天之技。

所以，一定要相信大格局的智慧，有些智慧那都是可以突破經(jīng)濟學(xué)規(guī)律的。

智慧一：國家隊。

按財新的說法，政策層面最近在憋個大招，建立全國性的房地產(chǎn)平臺公司。

也就是說，不再是去年開啟的央企國企買房兜底，那是各自為戰(zhàn)。

不如來個一盤棋，統(tǒng)一負責(zé)收購和盤活各地的爛尾樓和庫存房，改造成保障性住房。

這招的好處是，又一波流動性注入，天降大水重新沖刷一下供需關(guān)系。

智慧二：擠擠有錢人。

這年頭雖然總體居民杠桿高，但擠一擠還是有錢的。

房子不好賣，但，中國人對土地的執(zhí)念還是很強的。

可以用70年產(chǎn)權(quán)的模式賣地，地上具體怎么蓋你心中的小洋樓，隨意，過一次審批就好。

浙江麗水已經(jīng)開始微小地塊出讓試點了，可以自己單獨購買自建房，也能多個業(yè)主聯(lián)合競買、共建共享。