5月27日晚，上海樓市新政“滬九條”落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調(diào)，非戶籍限購松綁，多孩家庭增加購房額度……新政落地首周，市場反饋如何？澎湃新聞走訪了多個售樓處及二手房中介門店，了解市場反饋情況。
從現(xiàn)場走訪情況來看，不少銷售人員反饋，新政加速客戶決策，也有首次置業(yè)客戶及改善性客戶受新政影響開始走進售樓處了解市場。不過，也有購房者反饋，自身的經(jīng)濟實力仍是影響買房的一大因素。
新政加速客戶決策
首次置業(yè)客戶開始“心動”
位于楊浦、單價10萬+的中建壹品·浦江之星目前正在續(xù)銷中。
公開信息顯示，此次該項目推出5棟高層428套房源，建面約99-183平方米的3-4房，均價約10.99萬元/平方米，該項目于5月21日開盤去化九成，銷售額超49億元。
6月1日下午，澎湃新聞來到該項目售樓處，短短幾分鐘內(nèi)就有多組客戶進入售樓處咨詢。項目沙盤及休息區(qū)域均有不少客戶。
該項目銷售人員介紹，此次新政對二孩家庭、離婚家庭都釋放了購房資格，新政出臺后的前三天，晚上十點、十一點左右還有客戶來直接訂房。“項目開盤就熱銷，去化九成，目前剩下的是尾盤，還剩99平方米和143平方米的。新政后看房客明顯增加，有時候一個樓層就剩一套房源，會出現(xiàn)兩組客戶同時看中搶一套的情況發(fā)生。”
據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，“該項目距離黃浦江約500米，千萬級別就可置業(yè)濱江板塊，一些新客戶在新政前可能會觀望很多的樓盤，或者等等下半年的其他樓盤，在新政后有些客戶的心態(tài)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，選擇不等了，新政后客戶做決策的時間是明顯加快了。”
距離中建壹品·浦江之星不遠，還有一個在售新盤——縵云上海。由于當天預約看房者較多，該項目未能安排銷售人員臨時對接采訪。不過，澎湃新聞在項目門口看到，6月1日下午，驅(qū)車前來的客戶一個接一個，有時一分鐘內(nèi)接連三輛轎車駛?cè)胲噹臁?/p>
除了10萬+的項目，一些剛需和改善性項目也在新政后迎來到訪量的增加。
金橋碧云澧悅二期位于浦東周浦。公開信息顯示，該項目于5月12日開盤。
據(jù)項目銷售人員介紹，新政后項目到訪量提升約30%，同時客戶的復訪量有所增加，復訪量的提升也有利于進一步轉(zhuǎn)化為成交。
澎湃新聞在新房項目現(xiàn)場了解到，已有首次置業(yè)的客戶在新政后開始“心動”。
陳小姐是眾多看房客中的一員。據(jù)介紹，其畢業(yè)后就在上海落戶了，雖然一直擁有在上海買房的資格，但新政前一直未付諸行動。“我和我老公都是畢業(yè)后直接落戶上海的，我們是首套房，政策之前沒看過房子，首付三成加上一些其他的費用，感覺還是有點難度，這次首付直接下降到20%是有吸引力的，我和我老公測算過還款的能力，可以負擔。主要是政策出臺后不知道后續(xù)房價會不會漲，所以先出來看幾個項目了解一下市場。”
不過，也有剛剛獲取購房資格的客戶表示，“自身的經(jīng)濟實力是影響買房的一大因素。我今年社保正好滿3年，政策發(fā)布后確實會心動。但想要買500萬一套的房子對我來說還是有壓力，還是要再考慮考慮。”
上海奉拓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一名新房代理經(jīng)紀人告訴記者，從我們分銷的一些項目來看，300萬至600萬的一些剛需和剛改項目仍是市場的主流產(chǎn)品。“目前市場已經(jīng)回歸理性，新政發(fā)布后，我們給手上聯(lián)系的客戶如實告知，讓大家擇優(yōu)去選擇一些匹配的方案，然后將決定權(quán)交還給客戶，產(chǎn)品優(yōu)勢在哪里，不利因素在哪里，我們一一告知過后，客戶根據(jù)自身的居住條件、手上資金情況去做選擇，如果各方面合適的，客戶就可以入市，如果還款壓力之類的有些大，那客戶也沒必要著急決策。”
置換客重新走入售樓處
業(yè)內(nèi)認為新政有利于打通換房鏈條
松江區(qū)泗涇地鐵站附近的招商時代潮派項目，在約20組咨詢的客戶中，張先生看中了125平方米戶型的房子，兩廳四房兩衛(wèi)。
家里添丁，原本的兩房不僅局促，房間也不夠住了，張先生就動了換房子的念頭，盡管此前已經(jīng)迎來首套房認定標準的調(diào)整，賣掉手中唯一的一套住房置換依然算首套，但是在住的房子一直不好出手。
“上海最近一波政策出來，我們看新聞和觀察中介的忙碌程度，感覺房子相對之前是好賣一點了，我們也打算讓點價格，趁這個時機趕緊賣掉手里的房子”，張先生向記者表示。
該項目的置業(yè)顧問介紹，上海新政發(fā)布后，來訪量顯著提升，本周末項目每天接訪量超過百組，來訪量較高，較上周至少上漲三成，客戶看房較為積極。
記者觀察到，該項目仍在蓄客階段，盡管項目來訪量增加，但購房者對價格、產(chǎn)品較為關(guān)注，心態(tài)相對冷靜客觀，性價比依舊是核心要求。
同樣的，在浦東三林的招商臻境項目現(xiàn)場，澎湃新聞了解到，也有置換客受新政影響走入售樓處。
“新政前，沒怎么認真地出來看過，目前手里的二手房還沒有掛牌。對我們自己來說，目前這個階段，我們有置換的需求。”林先生夫婦帶著不到1歲的孩子在售樓處了解項目及市場情況。
林先生對記者表示，“首付比例下調(diào)對我們的吸引力有限，畢竟多貸款也意味著月供壓力的增大，貸款利率下調(diào)還是比較實際的。”
按照上海此前發(fā)布的“認房不認貸”政策，像張先生和林先生這樣，選擇賣掉手中的二手房再置換的客戶而言均可按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。那么根據(jù)上海此次發(fā)布的信貸新政，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。
在購房心態(tài)上，林先生夫婦還是保持理性。“目前二手房的價格還是在低位，新政后我自己覺得會有一波小的回暖，但沒有太高的心理預期。置換還是要看手里的二手房能不能順利出手，也要看二手房的價格和新房的差距怎么樣。我們先出來看看了解一下市場。”
業(yè)內(nèi)人士指出，2023年以來，全國各地都出現(xiàn)了一個新的情況，即二手房掛牌量激增，這也反映出一個問題——二手房不好賣。“二手房賣不掉就會有很多人沒有能力去換房，也意味著整個鏈條是打亂的，沒有疏通。隨著上海發(fā)布系列新政，將有利于打通換房鏈條，也有利于一二手房聯(lián)動。”
澎湃新聞從多個新房項目了解到，不少現(xiàn)場客戶量較大的樓盤，有置業(yè)顧問不斷將視頻和照片發(fā)布到朋友圈，以烘托項目熱度。對于后續(xù)市場走勢，項目置業(yè)顧問也表示，應該能為項目帶來實實在在的紅利。
新政釋放二孩家庭購房需求
大面積房型受歡迎
上海此次新政也為多孩家庭新增一套購房資格。
6月2日，澎湃新聞在閔行區(qū)外環(huán)外秀漣路上的“中企·云啟春申”銷售中心看到，門口簽到臺圍攏了三四組的看房者，在等待分配銷售人員介紹樓盤，休息區(qū)域的桌子基本坐滿了進一步洽談的看房者。現(xiàn)場有好幾名工作人員是在“滬九條”新政出臺后剛調(diào)過來支援工作的。
一名銷售告訴記者，上海新政發(fā)布后，樓盤已經(jīng)成交了十幾套96平方米三房的房源，還有些客戶在等8月份加推的127平方米三房房源。“新政后，看房和去化的速度明顯是加快了，而且客戶精準度很高。”該樓盤為去年12月開盤，主要戶型就是96平方米和127平方米的三房房型，銷售單價約8萬元，“96平方米的戶型有部分是精裝，其他都是毛坯房”。該樓盤總價在641萬-1101萬元/套。
“之前來看房的潛在客戶，都要等很長時間才有回復，最近一周來看房的大部分是生育二胎的改善客戶，正是政策的利好群體。”該名銷售人員表示，銷售價按照一房一價銷售，“要買127平方米戶型的可能還要搖號，不一定能買到呢。”
5月28日，上海執(zhí)行“滬九條”。其中，支持多子女家庭合理住房需求方面，對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房；優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
此外，位于閔行區(qū)外環(huán)內(nèi)的天安一號在上海新政后首個周末開啟認籌，銷售戶型131-135平方米、100套150平方米以及20套175平方米，共計325套房源，精裝交付。該樓盤總價在1050萬-1866萬元/套。
6月2日，記者在樣板間看到，看房的客群絡(luò)繹不絕，一套房內(nèi)同時有七八組看房者，樣板間外還有銷售人員和購房者在等待進入。銷售人員介紹，“認籌金為100萬元，據(jù)我所知好像已經(jīng)認籌了有360多個了，還有明天（3日）半天，預計能有450個認籌左右，175平方米戶型比較少，看這個房型的也會看150平方米的戶型，單價是130平方米的最便宜，9.2萬元左右，面積越大單價越貴的。”
新房項目折扣收回倒計時？
業(yè)內(nèi)：更多的或是逼定手段
記者走訪發(fā)現(xiàn)，盡管市場有回暖跡象，為吸引購房者、保證去化，有些樓盤仍舊推出購房優(yōu)惠活動。位于松江區(qū)洞涇板塊的保利西郊和煦即是其中一員。
6月2日下午記者來到該項目售樓處，目測約15組客戶正在咨詢。項目的置業(yè)顧問介紹，對于新政前，周末項目的來訪量上漲了3-5成，客戶看房積極性顯著提高。
記者觀察到，該項目周邊有兩個直接的競品項目，購房者較為謹慎，多個購房者均表示都看看，對樓市的走勢判斷仍舊較為審慎，盲目看漲的客戶很少。
也有多個樓盤的置業(yè)顧問稱，即將收回折扣。
6月1日，澎湃新聞來到位于浦東三林的招商臻境項目， 據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，新政后，該項目工作日到訪量有所增加，周末的到訪量增加更加明顯。“新政首個周末一天到訪量超100組，較新政前提升20%左右。”
澎湃新聞于6月1日17時40分左右到達上述項目，現(xiàn)場看房者依然絡(luò)繹不絕，至19時許，仍有經(jīng)紀人帶購房者至售樓處。
據(jù)現(xiàn)場銷售人員稱，從一點半左右到五點左右是看房高峰期，銷售有限接待不過來，項目處排起長隊。
此外，澎湃新聞從項目現(xiàn)場了解到，新政之后，開發(fā)商折扣有所收回。“目前剩余的房源不多，針對不同面積的產(chǎn)品，折扣有所調(diào)整，折扣收回1個點至2個點，具體的還要以客戶的付款周期來具體核定。”
宣傳收回折扣的并非個例。位于寶山區(qū)的保利海上臻悅項目發(fā)布的海報顯示，即將收購項目的折扣；有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前，該項目的部分房源有97折優(yōu)惠，買車位還送車位券。
另一個位于青浦區(qū)趙巷的華發(fā)四季也發(fā)布了折扣即將收回的海報，一位前往售樓處參觀的潛在購房者向記者表示，該項目小戶型的房源有95折折扣還送車位券，大的戶型折扣則是99折。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，有些項目去化還可以的話，收回折扣倒也是可能，但更多的或是逼定的手段。
有業(yè)內(nèi)人士表示，“我們也在看盤、走訪，明顯感受到客戶看房動力增加，但對價格及產(chǎn)品依舊較為挑剔，轉(zhuǎn)化到成交依舊需要配合一定營銷手段，預計新政對改善客戶預期，提振短期市場能起到不錯的作用。”
該業(yè)內(nèi)人士同時表示，中長期來看，市場下行的壓力還是比較大的，尤其是上海的郊區(qū)項目，目前樓盤多存量大，且很多項目折扣力度和優(yōu)惠也比較大，如嘉定某樓盤（映翠府），95折+送15萬黃金+送車位券，實際能優(yōu)惠到幾十萬，對整個郊區(qū)市場都存在比較大的沖擊，雖然說可能不是直接競品，但對客戶的預期影響比較大。
二手房不同區(qū)域分化明顯
內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”再迎春天？
從二手房市場來看，新政發(fā)布后市場反饋也較為明顯。
“手里客戶是有的，但客戶想要的價格的房源已經(jīng)沒有了。”位于徐匯田林板塊的一中介門店店長說道。
據(jù)其介紹，“原本田林板塊內(nèi)二房有賣310萬元、320萬元的，但是隨著新政落地，低價的房源基本已去化的差不多了，現(xiàn)在一梯隊的房源在賣的基本都是350萬元以上的。”所謂一梯隊的房源在經(jīng)紀人眼中即房子本身沒有硬傷、總價低、業(yè)主誠意且配合的房源。
“有些買家會說，如果能談到原來多少的價格他就能接受，但新政后，一部分業(yè)主的心態(tài)也開始變化，談價的空間正在減小。”上述經(jīng)紀人說。
在業(yè)內(nèi)看來，上海此次政策更利好中心城區(qū)二手房。根據(jù)上海于5月27日發(fā)布的新政，非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房。這也意味著，社保滿三年的非滬籍單身人士可在除崇明外的任何區(qū)域購置一套二手房。
有位于浦東源深板塊的經(jīng)紀人反饋，新政落地后門店整體的帶看量提升約2倍。“最近接待了不少小年輕，都是90后的自住需求，濰坊、竹園、塘橋板塊，熱度都還不錯，這部分需求都是出于通勤考慮。”
房東之間心態(tài)的也在新政后有所差異。“部分業(yè)主的心態(tài)有所提高，不著急賣的會調(diào)整一些價格，但大部分想要置換的房東還是會以市場價出掉。從買家來說，最大的一個變化是亂砍價的情況在減少。”
不過，相較于市區(qū)的二手房，郊區(qū)二手房的活躍度也出現(xiàn)分化。
據(jù)上海外環(huán)外一中介門店人員反饋，新政后該門店未成交二手房。“以往都是靠二手房來帶動新房帶看、銷售，現(xiàn)在一些新房項目不僅有折扣力度，還能送車位，相較于板塊內(nèi)的二手房，市場認可度更高。最近客戶都直接選擇看新房，二手房看房客戶比較少，板塊內(nèi)的房東仍在主動下調(diào)掛牌價希望在新政后順利出售。”
從二手房市場的整體情況來看，據(jù)太平洋房屋的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從太平洋房屋的基本情況看，政策發(fā)出后首周銷售日數(shù)據(jù)明顯高于上周同期水平，居間量同比增幅32.43%，新增房、新增客、新增帶看增長明顯。以上周六（6月1日）為例，6月1日新增帶看2203組，5月25日的新增帶看位1770組。
從一周的數(shù)據(jù)來看，上周(5月27日~6月1日)與5月同期周相比，太平洋房屋在新政后新增房環(huán)比增長25.18%，新增客環(huán)比增長53.03%，新增帶看環(huán)比增長33.84%，居間環(huán)比增長88.32%，成交導向與政策導向基本一致。
此外，通過新政以來新增房架構(gòu)分析，目前總價在“300-500萬”房源在太平洋的掛牌量占比在增加。“1100-1500萬”房源的掛牌量占比明顯減少。
根據(jù)太平洋房屋數(shù)據(jù)，從成交價來看，本次新政策更加利于中小標房源，太平洋房屋成交中，“300萬以下”和“300-500萬”房源增加非常明顯，大標房源的激勵作用相對來說不太明顯。